Condominio · globale fabbricati
La globale fabbricati è la polizza dell'edificio: assicura i danni al fabbricato — incendio, acqua, eventi atmosferici, fenomeno elettrico — e la responsabilità civile di chi ne è proprietario, spesso insieme alla tutela legale. La stipula il condominio per tutto lo stabile, ma anche chi possiede da solo un intero palazzo. Due polizze con lo stesso nome possono coprire cose molto diverse: contano cosa intendono per «fabbricato», la somma assicurata e le esclusioni. Con INSURHUB descrivi lo stabile una volta sola: un consulente iscritto al RUI lo prende in carico.
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Cosa dice la legge
La globale fabbricati non è obbligatoria per legge, salvo che la preveda il regolamento di condominio. Senza polizza, però, il condominio risponde comunque come custode dei danni che le parti comuni causano a terzi e ai condòmini (art. 2051 c.c.), e li paga con le quote di tutti. Per stipularla serve di regola una delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.; Cass. n. 8233/2007). Se la somma assicurata è più bassa del valore del fabbricato, e il contratto non prevede diversamente, ogni danno si paga in proporzione (art. 1907 c.c.). E se l'edificio è di un'impresa ed è iscritto in bilancio fra i suoi fabbricati, terremoto, alluvione, frana, inondazione ed esondazione vanno assicurati per legge (L. 213/2023, art. 1, comma 101).
Terremoto e alluvione per il condominio: come si aggiungono e cosa si detrae →Cosa può andare storto
Il fabbricato si assicura per quanto costerebbe ricostruirlo oggi, non per il valore di mercato degli appartamenti. Se la somma è rimasta quella di quando la polizza è nata, al primo danno grosso la compagnia paga in proporzione (art. 1907 c.c.).
Alcune polizze assicurano soltanto le parti comuni, altre l'intero edificio con le parti di proprietà esclusiva: pavimenti, infissi, impianti fissi degli appartamenti. Sta nella definizione del glossario, ed è la prima cosa da leggere.
Nella formula base terremoto, alluvione, inondazione e frana di solito sono esclusi, a volte anche il sovraccarico di neve: senza estensioni il fabbricato resta scoperto proprio per l'evento più costoso.
Le perdite d'acqua sono il sinistro più frequente: una franchigia alta per ogni sinistro e un limite basso sulla ricerca del guasto lasciano gran parte dei danni a carico del condominio.
Cosa valutare prima del prezzo
Incendio, fulmine, esplosione, fenomeno elettrico, eventi atmosferici, acqua condotta e atti vandalici, con la somma calcolata su quanto costerebbe ricostruire l'edificio a nuovo.
I danni a persone e cose causati dal fabbricato e dalle parti comuni: cadute, distacchi di intonaco o di cornicioni, alberi del cortile, acqua uscita dai tubi comuni.
Le spese per trovare una perdita e rimettere a posto muri e pavimenti rotti per trovarla: una garanzia a parte, con un suo limite.
Terremoto, alluvione e frana da aggiungere in base a dove si trova lo stabile; la tutela legale per le liti con terzi, fornitori e condòmini.
FAQ
È la polizza dell'intero edificio: assicura i danni materiali al fabbricato e la responsabilità civile di chi ne è proprietario, spesso insieme alla tutela legale. In condominio copre tutto lo stabile; la può stipulare anche chi possiede da solo un intero palazzo, una persona o un'impresa.
Per legge no, salvo che la preveda il regolamento di condominio. Senza polizza il condominio risponde comunque dei danni causati dalle parti comuni, come custode (art. 2051 c.c.), e li paga con le quote di tutti i condòmini.
Per il costo di ricostruzione a nuovo: quanto servirebbe oggi per ricostruirlo, non il valore di mercato né la rendita catastale. Se la somma è più bassa, ogni danno si paga in proporzione (art. 1907 c.c.), salvo che il contratto preveda diversamente, per esempio con una copertura a primo rischio. Va aggiornata nel tempo, perché i costi di costruzione salgono.
Dipende da come la polizza definisce il «fabbricato»: alcune coprono solo le parti comuni, altre l'intero edificio con le parti fisse degli appartamenti, come pavimenti, infissi e impianti. Mobili e oggetti dentro casa non ci sono mai: li copre la polizza casa di ciascuno.
La globale fabbricati assicura l'edificio e la responsabilità della proprietà. La polizza casa del singolo assicura il contenuto dell'appartamento, la responsabilità civile della famiglia e, se la globale non le comprende, le parti private dell'unità. Si completano, non si sostituiscono.
Di solito no: nella formula base sono esclusi e si aggiungono con garanzie apposite, che hanno un limite di indennizzo e uno scoperto. Per le unità abitative il premio di queste garanzie è detraibile al 19% (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR).
Decide l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.; Cass. n. 8233/2007), e firma l'amministratore. Se il regolamento rende la polizza obbligatoria, l'amministratore provvede direttamente.
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