Assicurazione condominio: cosa copre la globale fabbricati e cosa resta al singolo proprietario
La polizza del condominio copre i danni all'edificio e la responsabilità per le parti comuni, non il contenuto degli appartamenti. Le garanzie della globale fabbricati una per una, le esclusioni più frequenti e il confine con la polizza di ciascun proprietario.
L'assicurazione del condominio, che nel mercato si chiama quasi sempre polizza globale fabbricati, copre due cose: i danni all'edificio e la responsabilità civile del condominio per i danni che le parti comuni causano agli altri. Non copre i mobili e il contenuto degli appartamenti, né la responsabilità privata di ogni famiglia. Tutto il resto dipende dalle garanzie scelte, e cambia da contratto a contratto. Come si sceglie una globale fabbricati, a partire dalla somma da assicurare, lo spieghiamo nella pagina sulla polizza globale fabbricati.
Vediamo cosa c'è di solito dentro, cosa resta fuori e dove finisce la polizza del condominio e comincia quella di ciascun proprietario.
Le due sezioni della globale fabbricati
I danni al fabbricato
È la parte «property»: paga la riparazione o la ricostruzione dell'edificio danneggiato da un evento coperto. Per «fabbricato» le polizze intendono di solito l'intera costruzione: strutture, tetto, facciate, scale, impianti fissi e, spesso, anche le parti fisse delle singole unità come muri, pavimenti e infissi. La definizione esatta è la prima pagina da leggere, perché decide cosa rientra.
La somma assicurata va fissata sul costo di ricostruzione a nuovo, non sul valore di mercato degli appartamenti: se al sinistro risulta più bassa del valore del bene, la compagnia paga ogni danno in proporzione (art. 1907 c.c.).
La responsabilità civile del condominio
Il condominio è custode delle parti comuni e risponde dei danni che queste causano (art. 2051 c.c.): un cornicione che cade su un'auto, un'infiltrazione dal tetto nell'ultimo piano, una colonna di scarico che allaga il negozio al piano terra. La sezione di responsabilità civile paga quei risarcimenti, entro il massimale. Molte polizze considerano terzi anche i singoli condòmini per i danni alle loro proprietà: è una clausola da verificare.
Cosa copre, garanzia per garanzia
Le formule cambiano da compagnia a compagnia. Questa è la struttura più comune, non una regola:
| Garanzia | Cosa copre | Come si trova di solito |
|---|---|---|
| Incendio, fulmine, esplosione, scoppio | I danni materiali al fabbricato | Nella formula base |
| Eventi atmosferici | Vento, grandine, trombe d'aria, con limiti e franchigie proprie | Nella formula base o come estensione |
| Atti vandalici ed eventi sociopolitici | Danni dolosi di terzi, tumulti | Spesso nella formula base |
| Acqua condotta | Danni da rottura accidentale di tubazioni e impianti | Quasi sempre, con una franchigia per sinistro |
| Ricerca e riparazione del guasto | Le spese per trovare la perdita e rifare muri e pavimenti rotti per trovarla | Come estensione, spesso con un limite annuo |
| Fenomeno elettrico | Danni a impianti elettrici ed elettronici comuni da sovratensioni | Come estensione |
| Cristalli | Rottura di vetrate e lastre delle parti comuni | Come estensione |
| Responsabilità civile | Danni a terzi e ai condòmini causati dalle parti comuni | Nella formula base, con un massimale |
| Terremoto, alluvione, frana | Danni da eventi catastrofali | Solo se aggiunti a parte, con limiti e scoperti |
| Tutela legale | Spese per le liti del condominio | Come garanzia separata |
Cosa resta quasi sempre fuori
- Il contenuto degli appartamenti: mobili, elettrodomestici, oggetti. Li assicura il singolo proprietario o inquilino.
- La responsabilità privata: i danni causati dall'impianto di un solo appartamento o dalla vita di una famiglia. Si coprono con la responsabilità civile della polizza casa.
- Infiltrazioni lente, umidità, condensa, gelo, rigurgito di fogna, salvo estensioni specifiche.
- Usura e mancata manutenzione: la polizza non sostituisce i lavori.
- Terremoto e alluvione, se non sono stati aggiunti.
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fai controllare la copertura →Dove finisce la polizza del condominio e comincia la tua
Il confine lo traccia il Codice civile: sono comuni, salvo titolo contrario, le strutture, il tetto, le scale, le facciate e gli impianti fino al punto di diramazione verso le singole unità (art. 1117 c.c.). Da lì in poi la proprietà, e la responsabilità, è del singolo.
| Cosa succede | Chi ne risponde | Quale polizza |
|---|---|---|
| Si rompe la colonna comune e l'acqua entra in casa tua | Il condominio | La globale fabbricati, con acqua condotta e responsabilità civile |
| Si rompe il tubo della tua cucina e allaga il vicino | Tu, come proprietario | La responsabilità civile della tua polizza casa |
| Il vento scoperchia il tetto | Il condominio | La globale fabbricati, con eventi atmosferici |
| La pioggia entrata dal tetto rovina i tuoi mobili | Dipende dalla causa e dalla polizza | Il fabbricato è del condominio, il contenuto della tua polizza casa |
Per i danni d'acqua il quadro completo, con chi paga caso per caso, è nella pagina sui danni d'acqua in condominio.
Tre controlli sulla polizza che c'è già
- La somma assicurata: è calcolata sul costo di ricostruzione dell'edificio o è ferma a vent'anni fa? Se è bassa, ogni rimborso si riduce in proporzione.
- Acqua condotta e ricerca del guasto: ci sono, con quale franchigia per sinistro e quale limite per anno? Sono le garanzie che si usano di più.
- Terremoto e alluvione: sono compresi? Se no, si possono aggiungere, e per la parte abitativa ogni condòmino detrae il 19% della sua quota di premio (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR). Ne parliamo nella pagina su terremoto e alluvione in condominio.
Da cosa dipende il prezzo, e come confrontare due preventivi, è in questo articolo. Chi decide la polizza, e con quale maggioranza, qui.
Se amministri un condominio e vuoi sapere dove la polizza in corso lascia scoperto lo stabile, raccontaci l'edificio: un intermediario iscritto al RUI legge le condizioni e ti risponde. Se sei un condòmino e vuoi coprire contenuto e responsabilità della tua famiglia, parti dalla polizza casa.
Domande frequenti
Cosa copre l'assicurazione del condominio?
I danni al fabbricato causati dagli eventi assicurati (di solito incendio, eventi atmosferici, acqua condotta) e la responsabilità civile del condominio per i danni che le parti comuni causano a terzi e ai condòmini. Le altre garanzie, come ricerca del guasto, fenomeno elettrico, terremoto e alluvione, dipendono dal contratto.
L'assicurazione condominiale copre le perdite d'acqua?
Sì, se la polizza comprende l'acqua condotta e se la perdita nasce da un tubo comune: paga i danni al fabbricato e, con la responsabilità civile, quelli causati agli appartamenti. Le perdite nate dall'impianto privato di un appartamento restano al suo proprietario. Di solito c'è una franchigia per ogni sinistro.
La polizza del condominio copre anche il mio appartamento?
Copre le parti fisse dell'edificio secondo la definizione di fabbricato del contratto, non il contenuto e non la tua responsabilità privata. Per mobili, oggetti e danni causati dal tuo impianto serve una polizza casa.
La globale fabbricati copre il terremoto?
Di solito no: terremoto, alluvione e frana si aggiungono con garanzie specifiche, con limiti e scoperti propri. Il premio di quella parte è detraibile al 19% per le unità abitative.
La polizza condominiale è obbligatoria?
Per legge no, salvo che la preveda il regolamento di condominio. Ma senza polizza i danni causati dalle parti comuni li pagano i condòmini: lo spieghiamo in questo articolo.
Fonti
- Codice civile, art. 1117 (parti comuni dell'edificio)
- Codice civile, art. 1123 (ripartizione delle spese)
- Codice civile, art. 1907 (assicurazione parziale)
- Codice civile, art. 2051 (danno cagionato da cosa in custodia)
- TUIR, art. 15, comma 1, lettera f-bis (detrazione dei premi per eventi calamitosi)
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fra globale fabbricati e polizza del singolo proprietario restano zone grigie che si scoprono solo dopo il danno. Raccontaci lo stabile: un professionista ti dice chi risponde di cosa.
In questa guida
- →Assicurazione condominio: da cosa dipende il prezzo e come confrontare i preventivi
- →Assicurazione del condominio senza amministratore: chi decide, chi firma, chi paga
- →L'assicurazione del condominio è obbligatoria? Cosa dice la legge e quando lo diventa
- →Polizza del condominio: la decide l'assemblea, anche per cambiarla o disdirla
- →Chi paga la polizza del condominio: millesimi, inquilino e detrazione
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