Assicurazione del condominio senza amministratore: chi decide, chi firma, chi paga
Nei condomìni fino a otto proprietari l'amministratore non è obbligatorio (art. 1129 c.c.), ma i danni causati dalle parti comuni li pagano tutti. Chi decide la polizza, chi la firma, cosa succede se in condominio siete in due, e perché pagarla da soli è un rischio.
Nei piccoli condomìni capita spesso: quattro, sei, otto famiglie, nessun amministratore, le spese comuni divise a voce. Finché non succede niente funziona. Il giorno in cui un pezzo di cornicione cade su un'auto, o la colonna di scarico allaga il box del vicino, la domanda diventa una sola: chi paga, se lo stabile non è assicurato?
La risposta breve: pagano tutti i proprietari, come in un condominio grande. Il rischio è lo stesso, cambia solo chi deve organizzarsi per assicurarlo.
Quando l'amministratore non è obbligatorio
L'art. 1129 del Codice civile rende necessaria la nomina dell'amministratore quando i condòmini sono più di otto: se l'assemblea non provvede, lo nomina il giudice su ricorso di un condòmino. Fino a otto condòmini la nomina è una scelta.
Il condominio però esiste lo stesso. Nasce da sé appena in un edificio ci sono più proprietari e parti in comune: suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, facciata, scale, colonne dell'acqua e degli scarichi fino alla diramazione verso i singoli appartamenti (art. 1117 c.c.). E con le parti comuni nasce anche la responsabilità per i danni che possono causare.
Il rischio è quello di un condominio grande
Il condominio è custode delle parti comuni e risponde dei danni che queste causano, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 c.c.). L'assenza dell'amministratore non cambia niente: se il danno viene dal tetto, dalla facciata o da un tubo comune, il risarcimento lo pagano tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi (art. 1123 c.c.).
In uno stabile piccolo c'è un'aggravante: le famiglie fra cui dividere sono poche, e un sinistro serio pesa su ciascuna molto più che in un condominio di cinquanta unità.
Chi decide: l'assemblea, anche se siete in due
Anche senza amministratore la polizza la decidono i condòmini riuniti in assemblea, con le stesse regole dei condomìni grandi. Per la polizza del fabbricato la Cassazione ha indicato la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio. Procedura, maggioranze e disdetta sono in questo articolo.
Il caso limite è il condominio di due soli proprietari. Lì una maggioranza non si può formare: la decisione va presa da entrambi. Se non sono d'accordo, o se uno dei due non partecipa, resta solo il ricorso al giudice (art. 1105 c.c.), come ha confermato la Cassazione con la sentenza n. 5329 del 2017.
Il consiglio pratico vale per tutti: mettere la decisione per iscritto, in un verbale firmato, con la compagnia scelta, la somma assicurata del fabbricato, il massimale della responsabilità civile e il nome di chi è incaricato di firmare e pagare.
Chi firma il contratto
Senza amministratore il contratto lo firma un condòmino incaricato dagli altri, in nome del condominio. Di solito la compagnia chiede il codice fiscale del condominio come contraente: si ottiene anche senza amministratore, presentando all'Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, a cura del condòmino delegato.
Attenzione all'iniziativa solitaria. Il condòmino che stipula e paga la polizza di sua iniziativa, senza una decisione degli altri, rischia di non vedersi restituire nulla: l'art. 1134 c.c. riconosce il rimborso a chi gestisce le parti comuni senza autorizzazione solo per le spese urgenti. Prima la decisione, poi la firma.
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fai controllare la copertura →Le tre strade possibili
| Soluzione | Come funziona | Il limite |
|---|---|---|
| Una polizza del fabbricato intestata al condominio | Copre l'intero edificio e la responsabilità per le parti comuni, con un solo contratto | Serve la decisione dei condòmini e qualcuno incaricato di gestirla, anche per i sinistri |
| Ogni proprietario assicura la sua quota | Molte polizze casa comprendono, nella definizione di fabbricato, la quota di parti comuni che spetta al proprietario | Se anche un solo condòmino non si assicura, la sua parte di danno resta scoperta; e ogni somma va calcolata sul costo di ricostruzione della propria quota |
| Nessuna polizza | I danni li pagano i condòmini, per millesimi | Un sinistro grave in uno stabile piccolo pesa su poche famiglie |
Per uno stabile con parti comuni che possono fare danni (un tetto, una facciata su strada, colonne di scarico vecchie) la prima strada è quasi sempre la più solida: un contratto, una somma assicurata coerente con l'edificio, una sola persona che segue i sinistri.
Cosa assicurare, anche in piccolo
Le voci che contano sono le stesse dei condomìni grandi:
- la somma assicurata del fabbricato, calcolata sul costo di ricostruzione e non sul valore di mercato degli appartamenti: se è più bassa del valore del bene, ogni danno viene pagato in proporzione (art. 1907 c.c.);
- la responsabilità civile per i danni che le parti comuni causano a terzi e agli stessi condòmini;
- l'acqua condotta e la ricerca del guasto, perché le perdite dalle colonne comuni sono il sinistro più frequente: ne parliamo nella pagina sui danni d'acqua in condominio.
Da cosa dipende il premio, e come confrontare due preventivi, lo spieghiamo in questo articolo. Come si divide fra i proprietari è qui.
Se il vostro stabile non ha un amministratore e volete assicurarlo, raccontaci l'edificio: un intermediario iscritto al RUI vi dice cosa serve e prepara una proposta da decidere insieme.
Domande frequenti
Un condominio senza amministratore può fare l'assicurazione?
Sì. La decidono i condòmini in assemblea, con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, c.c., e la firma un condòmino incaricato dagli altri in nome del condominio.
Chi firma la polizza del condominio se non c'è l'amministratore?
Un condòmino delegato dagli altri, meglio con un verbale firmato che indichi la compagnia scelta e le condizioni. La compagnia di solito chiede il codice fiscale del condominio, che si richiede all'Agenzia delle Entrate con il modello AA5/6.
In un condominio di due proprietari chi decide la polizza?
Tutti e due. Con due soli condòmini la maggioranza non si può formare: se non c'è accordo resta il ricorso al giudice (art. 1105 c.c.; Cass. n. 5329/2017).
Se pago io la polizza per tutti, gli altri devono rimborsarmi?
Solo se la spesa è stata decisa insieme. Chi gestisce le parti comuni senza autorizzazione ha diritto al rimborso soltanto per le spese urgenti (art. 1134 c.c.).
Senza polizza chi paga i danni causati dalle parti comuni?
Il condominio, come custode (art. 2051 c.c.): il risarcimento si divide fra tutti i proprietari in proporzione ai millesimi.
Fonti
- Codice civile, artt. 1105, 1117, 1123, 1129 (primo comma), 1134, 1136 (secondo comma), 1907, 2051
- Corte di Cassazione, sentenza n. 5329/2017 (condominio di due partecipanti)
- Agenzia delle Entrate, modello AA5/6 (attribuzione del codice fiscale ai soggetti diversi dalle persone fisiche)
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fra globale fabbricati e polizza del singolo proprietario restano zone grigie che si scoprono solo dopo il danno. Raccontaci lo stabile: un professionista ti dice chi risponde di cosa.
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