Polizza del condominio: la decide l'assemblea, anche per cambiarla o disdirla
L'amministratore non può firmare da solo la polizza del fabbricato (Cass. 8233/2007), e secondo il Tribunale di Roma nel 2026 neppure disdirla: la ratifica successiva non vale verso la compagnia. Maggioranza, tempi e passaggi per cambiare polizza senza rischi.
La polizza del fabbricato è il contratto più importante che un condominio firma, e quello su cui più spesso si sbaglia la procedura. Non sul prezzo o sulle garanzie: su chi ha il potere di firmarla, rinnovarla e disdirla. La risposta della giurisprudenza è netta: decide l'assemblea. L'amministratore esegue.
Vediamo perché, con quale maggioranza, e cosa succede quando la disdetta parte senza delibera.
L'amministratore non può stipularla da solo
L'art. 1130 del Codice civile elenca le attribuzioni dell'amministratore. Al numero 4 c'è quella che spesso si invoca per giustificare una polizza firmata in autonomia: compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
La Cassazione ha chiuso la questione con la sentenza n. 8233 del 3 aprile 2007 (Sez. II). Gli atti conservativi dell'art. 1130 sono quelli materiali, come le riparazioni urgenti, e quelli giudiziali. Il contratto di assicurazione non è né l'uno né l'altro: il suo scopo è evitare un danno economico ai proprietari, e per questo l'amministratore non è legittimato a concluderlo senza l'autorizzazione dell'assemblea.
Vale anche quando la polizza è prevista dal regolamento di condominio: il regolamento può renderla necessaria, ma la scelta del contratto resta all'assemblea.
Con quale maggioranza si delibera
Non serve l'unanimità, e non serve la maggioranza rafforzata delle innovazioni. La Cassazione (sentenza n. 15872 del 6 luglio 2010, Sez. III, richiamata dal Tribunale di Roma nel 2026) ha precisato che la delibera sulla polizza del fabbricato si prende con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, anche quando la durata è superiore a un anno:
| Chi deve votare a favore | |
|---|---|
| Prima convocazione | la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi) |
| Seconda convocazione | per le delibere ordinarie la legge chiede un terzo del valore (art. 1136, terzo comma); per la polizza la Cassazione ha indicato la maggioranza del secondo comma, che resta la più sicura |
In pratica: chi vuole una delibera al riparo da impugnazioni raggiunge i 500 millesimi in entrambe le convocazioni. E mette a verbale le condizioni essenziali che approva: compagnia, somma assicurata del fabbricato, massimale della responsabilità civile, franchigie, durata.
La disdetta: lo stesso potere, la stessa regola
Se per firmare serve l'assemblea, serve anche per chiudere. È il principio che il Tribunale di Roma ha applicato nella sentenza n. 66 del 2 gennaio 2026, in un caso che ogni amministratore dovrebbe conoscere:
- l'amministratore aveva inviato la disdetta alla compagnia senza una delibera;
- il condominio sosteneva che il regolamento gli desse quel potere: il regolamento però gli attribuiva solo la gestione dei sinistri e degli indennizzi, non la scelta del contratto;
- l'assemblea aveva poi ratificato la disdetta, mesi dopo.
Il Tribunale ha dato ragione alla compagnia. La disdetta senza delibera non ha effetto verso l'assicuratore, e la ratifica successiva vale solo nei rapporti interni fra amministratore e condominio: la compagnia è un terzo e non ne è vincolata. Risultato: il premio dell'annualità successiva era dovuto.
C'è una pronuncia di segno opposto: il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 3950 del 6 maggio 2022, ha ritenuto la disdetta compresa tra i poteri dell'amministratore. Ma l'orientamento che discende dalla Cassazione è l'altro, ed è quello che le compagnie fanno valere. Una disdetta che si regge su un precedente minoritario è una scommessa sul premio di un anno intero.
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L'ordine dei passaggi è quello che fa la differenza:
- Controllare la scadenza e il preavviso nel contratto in corso. Le polizze annuali con tacito rinnovo indicano entro quando va mandata la disdetta: spesso 30 o 60 giorni prima. Per legge ogni proroga tacita non può superare i due anni, e nei contratti di durata superiore a cinque anni l'assicurato può recedere dopo il quinquennio con 60 giorni di preavviso (art. 1899 c.c.).
- Convocare l'assemblea in tempo utile prima di quel termine, con all'ordine del giorno sia la disdetta sia la nuova polizza, e le proposte allegate alla convocazione.
- Deliberare con la maggioranza vista sopra, mettendo a verbale la compagnia scelta e le condizioni essenziali.
- Inviare la disdetta nella forma prevista dal contratto, di solito raccomandata o PEC, conservando la prova della consegna.
- Far decorrere la nuova polizza dal giorno esatto in cui scade la vecchia: un solo giorno scoperto è un giorno in cui il condominio risponde da solo, come custode, dei danni causati dalle parti comuni (art. 2051 c.c.).
Le proposte da portare in assemblea vanno confrontate sulle stesse voci: somma assicurata del fabbricato al valore di ricostruzione, massimale della responsabilità civile, garanzie per i danni d'acqua e la ricerca del guasto, franchigie. Se vuoi un confronto letto da chi lo fa di mestiere, racconta il tuo condominio: ti risponde un intermediario iscritto al RUI.
Domande frequenti
L'amministratore può rinnovare la polizza del condominio senza assemblea?
Il rinnovo tacito previsto dal contratto opera da sé, senza bisogno di atti. Una nuova polizza, o un cambio di compagnia o di condizioni, richiede invece una delibera dell'assemblea, come la stipula originaria (Cass. n. 8233/2007).
Se il regolamento di condominio prevede la polizza, l'amministratore può firmarla da solo?
No. Il regolamento può rendere la polizza necessaria, ma la scelta del contratto resta all'assemblea. Solo un potere attribuito espressamente dal regolamento all'amministratore potrebbe cambiare il quadro, e nel caso deciso dal Tribunale di Roma nel 2026 il regolamento non lo prevedeva.
Che maggioranza serve per approvare la polizza globale fabbricati?
La maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.), anche per polizze di durata pluriennale. Non serve l'unanimità e non serve la maggioranza delle innovazioni.
L'assemblea può ratificare dopo una disdetta già inviata dall'amministratore?
Può farlo, ma secondo il Tribunale di Roma (sentenza n. 66/2026) la ratifica vale solo nei rapporti interni: verso la compagnia la disdetta resta inefficace e il premio dell'annualità successiva è dovuto.
Quanto prima della scadenza va mandata la disdetta?
Lo stabilisce il contratto: va letto il preavviso indicato nelle condizioni. L'assemblea va convocata abbastanza prima da poter deliberare entro quel termine.
Fonti
- Codice civile, art. 1130, n. 4 (attribuzioni dell'amministratore)
- Codice civile, art. 1136, commi 2, 3 e 4 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
- Codice civile, art. 1899 (durata dell'assicurazione, proroga tacita e recesso)
- Codice civile, art. 2051 (danno cagionato da cosa in custodia)
- Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza n. 8233 del 3 aprile 2007
- Corte di Cassazione, Sez. III, sentenza n. 15872 del 6 luglio 2010
- Tribunale di Roma, sentenza n. 66 del 2 gennaio 2026
- Tribunale di Milano, sentenza n. 3950 del 6 maggio 2022
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