L'assicurazione del condominio è obbligatoria? Cosa dice la legge e quando lo diventa
Nessuna legge impone di assicurare il fabbricato condominiale, e l'obbligo catastrofale riguarda le imprese, non i condomìni. Ma il condominio risponde come custode dei danni delle parti comuni: ecco quando la polizza diventa obbligatoria e cosa deve coprire.
No: nessuna legge obbliga in generale un condominio ad assicurare il fabbricato. Ma la risposta breve inganna, perché il rischio che la polizza copre esiste comunque, per legge, e ricade sui condòmini. E ci sono casi in cui l'assicurazione diventa obbligatoria per il singolo condominio.
Cosa dice la legge
Il Codice civile disciplina il condominio negli articoli dal 1117 al 1139 e nessuno impone di assicurare l'edificio. L'obbligo nasce solo se lo prevede il regolamento di condominio: in quel caso l'assemblea deve deliberare la polizza, e il condòmino che non vuole partecipare alla spesa non può sottrarsi.
Anche l'obbligo di assicurazione contro terremoto, alluvione e frana introdotto per le imprese dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) non riguarda i condomìni: vale per le imprese iscritte al Registro delle imprese, e un condominio non lo è.
Perché il rischio c'è lo stesso
Il condominio è custode delle parti comuni: tetto, facciata, scale, colonne dell'acqua e degli scarichi, impianti. E per l'art. 2051 del Codice civile chi ha una cosa in custodia risponde dei danni che quella cosa provoca, salvo provare il caso fortuito.
Un cornicione che cade su un'auto, un'infiltrazione dal tetto nell'appartamento all'ultimo piano, una colonna di scarico che si rompe e allaga il negozio al piano terra: senza polizza, il risarcimento lo pagano i condòmini, ripartito per millesimi. Con una polizza adeguata lo paga la compagnia, entro i massimali.
Le colonne comuni sono responsabilità del condominio fino al punto in cui si diramano verso la singola unità: il tratto privato è del proprietario (artt. 1117 e 2051 c.c.). Per questo la garanzia per i danni d'acqua è la prima cosa da leggere in una polizza condominiale. Ne parliamo nella pagina sui danni d'acqua in condominio.
Quando una polizza diventa necessaria
| Situazione | Cosa succede |
|---|---|
| Il regolamento prevede l'assicurazione del fabbricato | L'assemblea deve deliberarla, e la delibera vincola tutti i condòmini |
| L'assemblea delibera una polizza | La spesa è obbligatoria per tutti, anche per chi ha votato contro, salvo impugnazione della delibera entro 30 giorni (art. 1137 c.c.) |
| L'assemblea chiede all'amministratore una polizza professionale | È una polizza diversa, dell'amministratore, che l'assemblea può porre come condizione della nomina (art. 1129, terzo comma, c.c.) |
Sull'ultima riga vale una precisazione che sfugge spesso: se l'assemblea delibera lavori straordinari, l'amministratore deve adeguare il massimale della sua polizza all'importo dei lavori, prima che comincino. Lo spieghiamo in questo articolo.
Se si assicura, si assicura bene
Una polizza c'è o non c'è, ma può anche esserci e non bastare. Due punti decidono quasi tutto:
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fai controllare la copertura →- La somma assicurata del fabbricato va calcolata sul costo di ricostruzione, non sul valore di mercato degli appartamenti. Se al momento del sinistro risulta inferiore al valore del bene, la compagnia paga il danno solo in proporzione: è la regola proporzionale dell'art. 1907 del Codice civile.
- Il massimale della responsabilità civile deve reggere il danno più grave che le parti comuni possono causare a persone e cose: un crollo, un incendio che si propaga, una caduta di materiale sulla strada.
Terremoto e alluvione di solito non sono compresi nella polizza base e vanno aggiunti. Per le unità abitative il premio di questa garanzia è detraibile al 19%, e in condominio ogni condòmino detrae la propria quota (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR): ne parliamo nella pagina su terremoto e alluvione in condominio.
Chi decide
La polizza la decide l'assemblea, non l'amministratore: lo ha stabilito la Cassazione (sentenza n. 8233/2007), e vale anche per il cambio di compagnia e per la disdetta. Abbiamo raccolto procedura e maggioranze in questo articolo.
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Domande frequenti
L'assicurazione del condominio è obbligatoria per legge?
No. Nessuna norma impone in generale di assicurare il fabbricato condominiale. Diventa obbligatoria quando la prevede il regolamento di condominio, e la spesa diventa dovuta da tutti quando l'assemblea la delibera.
Il condominio deve fare la polizza catastrofale obbligatoria?
No. L'obbligo della legge 213/2023 riguarda le imprese iscritte al Registro delle imprese, non i condomìni. La copertura contro terremoto e alluvione resta facoltativa, e per le unità abitative il premio è detraibile al 19%.
Se il condominio non è assicurato, chi paga i danni causati dalle parti comuni?
Il condominio, come custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.): il risarcimento viene ripartito fra i condòmini secondo i millesimi.
Un condòmino può rifiutarsi di pagare la polizza perché ne ha già una sua?
No, se la polizza è stata deliberata dall'assemblea: le delibere sono obbligatorie per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.). Chi è contrario può impugnarla entro 30 giorni. La polizza personale dell'appartamento copre altro, cioè il contenuto e la responsabilità della famiglia.
La polizza dell'amministratore sostituisce quella del condominio?
No. La polizza professionale dell'amministratore copre gli errori nella sua gestione. I danni causati dal fabbricato restano a carico del condominio e li copre la polizza del fabbricato.
Fonti
- Codice civile, artt. 1117 e 2051 (parti comuni e danno da cosa in custodia)
- Codice civile, art. 1129, terzo comma, e art. 1137 (polizza dell'amministratore; impugnazione delle deliberazioni)
- Codice civile, art. 1907 (assicurazione parziale)
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 101 e seguenti (obbligo assicurativo per le imprese)
- TUIR, art. 15, comma 1, lettera f-bis (detrazione dei premi per eventi calamitosi)
- Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza n. 8233 del 3 aprile 2007
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fra globale fabbricati e polizza del singolo proprietario restano zone grigie che si scoprono solo dopo il danno. Raccontaci lo stabile: un professionista ti dice chi risponde di cosa.
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