Assicurazione condominio: da cosa dipende il prezzo e come confrontare i preventivi
Due condomìni uguali possono pagare premi molto diversi, e tre preventivi per lo stesso stabile possono non essere confrontabili. Le sette voci che fanno il prezzo della polizza condominiale, la tabella per confrontare le offerte e come pagare meno senza restare scoperti.
Due condomìni della stessa grandezza, nella stessa via, possono pagare premi molto diversi. E tre preventivi per lo stesso stabile possono essere impossibili da confrontare, perché ciascuno compra una cosa diversa. Il prezzo giusto di una polizza condominiale si giudica solo sapendo cosa compra.
Qui le sette voci che fanno il premio, e come metterle in fila prima di portare i preventivi in assemblea.
Le sette voci che fanno il prezzo
1. La somma assicurata del fabbricato
È la base di calcolo di tutta la sezione danni, e va fissata sul costo di ricostruzione a nuovo dell'edificio, non sul valore di mercato degli appartamenti. In centro città il mercato vale molto più della ricostruzione; in provincia spesso il contrario.
Abbassarla per pagare meno è il risparmio più caro che esista. Se al momento del sinistro la somma assicurata risulta inferiore al valore del bene, la compagnia paga il danno solo in proporzione (art. 1907 c.c.): un fabbricato assicurato per il 70% del suo valore prende il 70% di ogni danno, anche di quelli piccoli. Molte polizze prevedono una tolleranza, una percentuale entro cui la proporzionale non scatta: va letta nelle condizioni.
2. Le garanzie comprese
La formula base comprende di solito incendio, eventi atmosferici e responsabilità civile. Ogni garanzia in più ha un costo: acqua condotta, ricerca del guasto, fenomeno elettrico, cristalli, atti vandalici, e soprattutto terremoto e alluvione, che si aggiungono a parte. Cosa c'è di solito dentro la globale fabbricati, voce per voce, lo abbiamo raccolto in questo articolo; come si sceglie, dalla somma assicurata alle esclusioni, nella pagina sulla polizza globale fabbricati.
3. Il massimale della responsabilità civile
È il tetto che la compagnia paga per i danni causati dalle parti comuni a persone e cose. Un massimale più alto costa di più, ma è la voce su cui meno conviene risparmiare: un crollo, un incendio che si propaga, una persona ferita da un distacco di intonaco possono superare di molto un massimale minimo.
4. Franchigie e scoperti
La franchigia è la parte di ogni danno che resta al condominio. Alzarla abbassa il premio, ma in uno stabile con molte perdite d'acqua piccole e frequenti una franchigia alta per ogni sinistro lascia quasi tutto a carico dei condòmini. Il punto non è avere la franchigia più bassa, ma quella giusta per i sinistri che lo stabile ha davvero.
5. I sinistri degli ultimi anni
Prima di quotare la compagnia guarda la storia dei sinistri dello stabile. Molte denunce, soprattutto per danni d'acqua, significano premi più alti al rinnovo, condizioni peggiori o la difficoltà a trovare chi assicuri. Per questo i sinistri vanno gestiti bene anche quando sono piccoli, e la situazione va rivista prima della scadenza, non dopo una disdetta della compagnia.
6. L'edificio: età, impianti, manutenzione
Impianti idraulici vecchi producono più perdite; un tetto rifatto, colonne di scarico sostituite, un impianto elettrico a norma cambiano il rischio. I lavori fatti vanno documentati e comunicati: sono argomenti concreti per ottenere condizioni migliori.
7. Chi c'è dentro
Negozi, ristoranti, autorimesse, depositi, laboratori aumentano il rischio di incendio e di danni a terzi rispetto a uno stabile solo residenziale. La compagnia lo chiede, e dichiararlo male espone il condominio a contestazioni proprio al momento del sinistro.
Come confrontare tre preventivi
Il preventivo più basso è quasi sempre quello che compra meno. Prima di guardare il premio, i preventivi vanno messi sulle stesse voci:
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fai controllare la copertura →| Voce | Cosa controllare |
|---|---|
| Somma assicurata del fabbricato | La stessa in tutti i preventivi, calcolata sul costo di ricostruzione |
| Massimale RC | Lo stesso in tutti, e adeguato all'edificio |
| Acqua condotta e ricerca del guasto | Se ci sono, con quale franchigia e quale limite per anno |
| Franchigie | Per sinistro e per garanzia: un preventivo economico ha spesso franchigie più alte |
| Esclusioni | Gelo, infiltrazioni lente, rigurgito di fogna, danni da umidità |
| Terremoto e alluvione | Compresi o no, con quale limite e quale scoperto |
| Recesso dopo un sinistro | Se e con quale preavviso la compagnia può recedere |
| Durata e tacito rinnovo | Ogni proroga tacita non può superare due anni (art. 1899 c.c.) |
Solo quando le voci coincidono il premio diventa un numero confrontabile. Se non coincidono, la differenza di prezzo misura soprattutto la differenza di copertura.
Come pagare meno senza scoprire il condominio
- Rivedere le franchigie con i dati dei sinistri, non a occhio: dove i sinistri sono rari, una franchigia un po' più alta pesa poco.
- Far valere i lavori fatti su tetto, colonne e impianti, con la documentazione.
- Non ridurre mai la somma assicurata sotto il costo di ricostruzione: il risparmio sul premio si paga, moltiplicato, al primo sinistro.
- Per terremoto e alluvione, mettere in conto la detrazione: per la parte abitativa ogni condòmino detrae il 19% della propria quota di premio (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR). Lo spieghiamo nella pagina su terremoto e alluvione in condominio.
Dal preventivo alla delibera
Il preventivo scelto si approva in assemblea, mettendo a verbale compagnia e condizioni essenziali: le maggioranze sono in questo articolo. Il premio si divide poi fra i condòmini per millesimi, come spieghiamo qui.
Se amministri un condominio e vuoi proposte confrontabili voce per voce, raccontaci lo stabile: un intermediario iscritto al RUI legge la polizza in corso e prepara il confronto da portare in assemblea.
Domande frequenti
Quanto costa assicurare un condominio?
Non esiste un prezzo standard: il premio dipende soprattutto dalla somma assicurata del fabbricato, dalle garanzie scelte, dal massimale della responsabilità civile, dalle franchigie e dalla storia dei sinistri dello stabile. Due preventivi si confrontano solo a parità di queste voci.
Conviene scegliere il preventivo più basso?
Solo se compra le stesse cose degli altri. Spesso il preventivo più economico ha franchigie più alte, meno garanzie o una somma assicurata più bassa, e la differenza si paga al primo sinistro.
Perché il premio della polizza condominiale è aumentato al rinnovo?
Le cause più frequenti sono i sinistri degli anni precedenti, soprattutto per danni d'acqua, l'aggiornamento delle somme assicurate e le nuove condizioni della compagnia. Rifare il punto prima della scadenza permette di confrontare il rinnovo con altre proposte.
Si può pagare meno abbassando la somma assicurata?
Si può, ma è il risparmio più rischioso: se la somma è inferiore al valore di ricostruzione, ogni danno viene pagato in proporzione (art. 1907 c.c.), anche quelli piccoli.
Il premio della polizza condominiale è detraibile?
Solo la parte che riguarda terremoto, alluvione e altri eventi calamitosi, per le unità abitative: ogni condòmino detrae il 19% della propria quota (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR), con la dichiarazione dell'amministratore.
Fonti
- Codice civile, art. 1899 (durata e proroga tacita), art. 1907 (assicurazione parziale), art. 1123 (ripartizione delle spese), art. 1136 (deliberazioni dell'assemblea)
- TUIR, art. 15, comma 1, lettera f-bis (detrazione dei premi per eventi calamitosi)
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fra globale fabbricati e polizza del singolo proprietario restano zone grigie che si scoprono solo dopo il danno. Raccontaci lo stabile: un professionista ti dice chi risponde di cosa.
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