Chi paga la polizza del condominio: millesimi, inquilino e detrazione
Il premio della polizza del fabbricato si divide per millesimi di proprietà, salvo regolamento contrattuale. La delibera vincola anche chi ha votato contro, l'inquilino di regola non paga e la quota per terremoto e alluvione si detrae al 19%.
Il premio della polizza del fabbricato è una spesa comune come le altre, e segue la regola di tutte le spese comuni: lo pagano i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Le eccezioni sono poche, e riguardano soprattutto due casi: il regolamento che prevede un criterio diverso e l'appartamento dato in affitto.
La regola: i millesimi
L'art. 1123 del Codice civile stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. La polizza del fabbricato rientra in queste spese: protegge le parti comuni e la responsabilità del condominio come custode.
In pratica: chi ha 85 millesimi paga l'8,5% del premio, chi ne ha 20 paga il 2%. La tabella da usare è quella di proprietà generale, la stessa del rendiconto ordinario.
Salvo diversa convenzione vuol dire che un regolamento di natura contrattuale, approvato da tutti i condòmini, può prevedere un criterio diverso. È raro, e va letto nel regolamento: in sua assenza valgono i millesimi.
Chi non è d'accordo paga lo stesso
Una volta che l'assemblea ha deliberato la polizza, con la maggioranza richiesta, la delibera è obbligatoria per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.), anche per chi ha votato contro o non era presente. Chi la ritiene contraria alla legge o al regolamento può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni, che decorrono dalla delibera per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per chi era assente.
Avere già una polizza personale sull'appartamento non esonera dalla quota. Sono due contratti diversi: quella del condominio copre il fabbricato e le parti comuni, quella personale copre il contenuto dell'appartamento e la responsabilità della famiglia. Cosa resta fuori dall'una e dall'altra lo spieghiamo in questo articolo.
L'appartamento in affitto: paga il proprietario
Nelle locazioni di abitazioni, le spese che l'inquilino deve rimborsare al proprietario sono elencate dall'art. 9 della legge 392 del 1978: pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell'ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri, altri servizi comuni, e il 90% della portineria. L'assicurazione del fabbricato non è tra queste: resta al proprietario.
Due eccezioni da controllare sul contratto:
- la legge fa salvo il patto contrario: se il contratto di locazione mette espressamente la quota della polizza a carico dell'inquilino, vale il contratto;
- nei contratti a canone concordato la ripartizione degli oneri accessori segue la tabella allegata al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, e per le voci che la tabella non prevede rinvia alla legge e agli usi locali.
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
Fai controllare la copertura →La quota di terremoto e alluvione si detrae
Se la polizza del condominio comprende la garanzia contro terremoto, alluvione e altri eventi calamitosi, la quota di premio pagata da ciascun condòmino per la sua abitazione è detraibile al 19% (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR). Per detrarla serve la dichiarazione dell'amministratore con la quota attribuita a ciascuno. Ne parliamo nella pagina su terremoto e alluvione in condominio.
Pagare il giusto, non solo dividere il giusto
La ripartizione è la parte facile. Più difficile è sapere se il premio che si divide compra la copertura giusta: una somma assicurata calcolata sul valore di mercato invece che sul costo di ricostruzione, per esempio, fa scattare la regola proporzionale e riduce ogni rimborso (art. 1907 c.c.). E la polizza la decide l'assemblea, non l'amministratore: procedura e maggioranze sono in questo articolo.
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Domande frequenti
Come si divide il premio della polizza condominiale?
In proporzione ai millesimi di proprietà, come le altre spese per la conservazione delle parti comuni (art. 1123 c.c.), salvo che il regolamento contrattuale preveda un criterio diverso.
L'inquilino deve pagare la quota dell'assicurazione del condominio?
Di regola no. L'art. 9 della legge 392/1978 elenca le spese a carico dell'inquilino e l'assicurazione del fabbricato non è tra queste. Fa eccezione il contratto di locazione che la metta espressamente a suo carico.
Posso non pagare la polizza condominiale se ho già un'assicurazione sulla casa?
No. Se l'assemblea l'ha deliberata, la delibera è obbligatoria per tutti (art. 1137 c.c.). La polizza personale copre il contenuto e la responsabilità della famiglia, non il fabbricato e le parti comuni.
Il premio della polizza condominiale si può detrarre?
Solo la quota relativa a terremoto, alluvione e altri eventi calamitosi, per le unità abitative: detrazione del 19% (art. 15, comma 1, lett. f-bis, TUIR), con la dichiarazione dell'amministratore sulla quota di ciascuno.
Chi ha votato contro la polizza deve pagarla?
Sì. La delibera presa con la maggioranza richiesta vincola anche i dissenzienti, che possono impugnarla entro 30 giorni se la ritengono contraria alla legge o al regolamento.
Fonti
- Codice civile, art. 1123 (ripartizione delle spese)
- Codice civile, art. 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
- Codice civile, art. 1907 (assicurazione parziale)
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9 (oneri accessori)
- Decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 16 gennaio 2017, tabella degli oneri accessori
- TUIR, art. 15, comma 1, lettera f-bis (detrazione dei premi per eventi calamitosi)
La polizza del condominio copre anche quello che riguarda te?
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