Lavori straordinari in condominio: la polizza dell'amministratore va adeguata prima che inizino
L'art. 1129 c.c. lo impone: se l'assemblea delibera lavori straordinari, il massimale va alzato di almeno l'importo deliberato, contestualmente all'inizio dei lavori. E se la polizza è generale serve una dichiarazione della compagnia per quel condominio.
Quando l'assemblea approva un rifacimento del tetto da 180.000 euro, succede una cosa che quasi nessuno verbalizza: da quel momento l'amministratore ha l'obbligo di legge di adeguare il massimale della propria polizza, e di farlo prima che i lavori comincino. Non è una buona pratica. È scritta nel Codice civile, e il mancato adeguamento può costare la revoca per giusta causa.
Vediamo cosa dice esattamente la norma, e quali sono i due punti in cui in pratica salta.
Cosa dice l'art. 1129 del Codice civile
La disciplina è stata introdotta dalla riforma del condominio (L. 220/2012) e sta ai commi 3 e 4 dell'art. 1129 c.c.
Comma 3 — la polizza non è obbligatoria in assoluto, è l'assemblea che può renderla condizione della nomina:
«L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.»
Comma 4 — qui c'è l'obbligo vero, e vale una lettura lenta:
«L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.»
Tre obblighi in tre righe:
- Adeguare il massimale quando l'assemblea delibera lavori straordinari.
- Adeguarlo di almeno l'importo di spesa deliberato.
- Farlo contestualmente all'inizio dei lavori — non a rinnovo, non quando capita.
Il passaggio che salta quasi sempre
L'ultimo periodo del comma 4 è quello che nella pratica viene ignorato più spesso, e non per malafede: perché richiede un atto che l'amministratore da solo non può produrre.
Se l'amministratore ha una polizza professionale generale — cioè una RC professionale che copre tutta la sua attività, tutti i condomìni che gestisce, com'è la norma per chi ne amministra venti o trenta — quella polizza non basta da sola. Va integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca quelle condizioni per quello specifico condominio.
È un documento che deve emettere la compagnia, riferito a quel condominio e a quei lavori. Un massimale generico «sufficientemente alto» non soddisfa la norma, e soprattutto non dà all'assemblea la prova che la legge le riconosce il diritto di avere.
Cosa rischia l'amministratore
L'amministratore che accetta l'incarico senza adeguarsi alla condizione posta dall'assemblea, o che non rispetta i massimali da essa fissati, può essere revocato per giusta causa. Il premio, va detto, resta sempre a suo carico: è una garanzia che protegge la sua attività professionale, non una spesa condominiale.
C'è poi un profilo meno discusso e più pesante: se il danno si verifica e il massimale è inferiore all'esposizione, la differenza resta patrimonio personale dell'amministratore. Su un cappotto termico o un consolidamento strutturale, la distanza fra il massimale «di listino» di una RC professionale e l'importo dei lavori è spesso di un ordine di grandezza.
Il secondo buco: cosa succede quando cambia l'amministratore
Le RC professionali sono quasi sempre scritte in regime claims made: coprono le richieste di risarcimento presentate mentre la polizza è in corso, non i fatti accaduti mentre era in corso.
Tradotto sul condominio: un vizio dei lavori del 2026 può emergere nel 2029. Se nel frattempo l'amministratore ha cambiato compagnia — o ha cessato l'attività — la richiesta arriva quando quella polizza non c'è più. Servono due parametri, e vanno guardati insieme:
La tua RC professionale ti copre davvero per quello che fai?
Fai valutare la tua posizione →- la retroattività, che determina fin dove indietro la nuova polizza copre i fatti precedenti;
- la postuma, che determina per quanto tempo dopo la cessazione si possono ancora presentare richieste.
È la stessa meccanica che abbiamo spiegato nella guida a claims made, retroattività e postuma: vale per ogni RC professionale, ma in condominio pesa di più, perché fra l'opera e la contestazione passano tipicamente anni.
La polizza dell'amministratore non è la polizza del condominio
Sono due contratti distinti, e la confusione è frequente in assemblea.
| Polizza dell'amministratore | Polizza del condominio | |
|---|---|---|
| Chi la paga | l'amministratore | il condominio |
| Cosa copre | gli errori dell'amministratore nell'esercizio del mandato | i danni dal fabbricato: incendio, RC verso terzi, acqua condotta |
| Chi la delibera | condizione posta dall'assemblea alla nomina | l'assemblea, come spesa comune |
Sulla seconda — chi paga cosa fra condominio e singolo proprietario — abbiamo una guida dedicata: cosa copre la polizza condominiale e cosa resta al singolo proprietario.
Checklist operativa
Per l'amministratore, quando l'assemblea approva lavori straordinari:
- Annota nel verbale l'importo deliberato: è la base di calcolo dell'adeguamento.
- Chiedi alla compagnia l'adeguamento del massimale prima della consegna del cantiere.
- Se hai una polizza professionale generale, richiedi la dichiarazione riferita a quello specifico condominio: è il documento che la norma pretende.
- Consegna copia ai condòmini e fallo risultare a verbale.
- Verifica retroattività e postuma: i lavori di oggi possono essere contestati fra anni.
Per l'assemblea, in sede di nomina o rinnovo:
- Decidi se subordinare la nomina alla polizza: è una facoltà, va esercitata con delibera.
- Se lo fai, indica il massimale minimo richiesto.
- Alla delibera di lavori straordinari, chiedi l'esibizione dell'adeguamento prima dell'inizio dei lavori.
Domande frequenti
La polizza professionale dell'amministratore di condominio è obbligatoria?
Non in via generale. L'art. 1129, comma 3 c.c. prevede che sia l'assemblea a poter subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile. Diventa però obbligatorio adeguarne i massimali quando l'assemblea delibera lavori straordinari, ai sensi del comma 4.
Di quanto va aumentato il massimale per i lavori straordinari?
L'adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato dall'assemblea, e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Ho una RC professionale che copre tutta la mia attività: mi basta?
No, non da sola. Il comma 4 dell'art. 1129 c.c. richiede che la polizza professionale generale sia integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste per lo specifico condominio.
Chi paga il premio della polizza dell'amministratore?
Il premio è a carico dell'amministratore, perché si tratta di una garanzia a protezione della sua attività professionale e non di una spesa condominiale.
Cosa succede se l'amministratore non adegua il massimale?
L'amministratore che accetta l'incarico senza adeguarsi alla condizione posta dall'assemblea, o che non rispetta i massimali fissati, può essere revocato per giusta causa. In caso di danno eccedente il massimale, la differenza resta a suo carico personale.
Fonti
- Codice civile, art. 1129, commi 3 e 4 (come modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220)
- Codice civile, art. 1130 (attribuzioni dell'amministratore)
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 71-bis (requisiti per svolgere l'incarico di amministratore)
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220, riforma della disciplina del condominio negli edifici
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