Strumento gratuito per le imprese
La decennale postuma è obbligatoria per il tuo cantiere?
Chi costruisce e vende case da costruire a privati deve consegnarla al rogito, conforme al modello di legge: senza, l'atto è nullo. Rispondi a poche domande: ti diciamo se l'obbligo ti riguarda, il calendario dal cantiere al rogito, le somme minime e cosa la polizza non copre. Vale anche per chi compra.
Rispondi e premi Verifica: qui compariranno l'esito con la norma, il calendario dal cantiere al rogito, le somme minime del modello di legge e cosa la polizza non copre.
Si prepara in cantiere, non al rogito
La postuma non si compra l'ultimo giorno: la compagnia la emette sulla base dei rapporti del controllore tecnico, che ispeziona l'opera mentre si costruisce. Chi lo incarica a lavori avanzati rischia di arrivare al rogito senza una polizza efficace per sé.
Due garanzie, due momenti
La fideiussioneprotegge gli acconti che l'acquirente versa prima del rogito, e si consegna al preliminare. La decennaleprotegge la casa per dieci anni dalla fine lavori, e si consegna al rogito. Senza la fideiussione, o per i titoli dal 16 marzo 2019 senza la decennale, il contratto è nullo: una nullità che solo l'acquirente può far valere.
Domande frequenti
Chi deve stipulare la decennale postuma?
Il costruttore — l'impresa o la cooperativa edilizia — che vende a una persona fisica un immobile da costruire, cioè ancora da edificare o non ultimato quando si firma il preliminare. La polizza è a beneficio dell'acquirente e va consegnata all'atto del trasferimento della proprietà (D.Lgs. 122/2005, artt. 1 e 4).
Cosa succede se il costruttore non la consegna?
Per i titoli edilizi richiesti dal 16 marzo 2019 il contratto è nullo, e la nullità può farla valere solo l'acquirente; in alternativa l'acquirente può escutere la fideiussione comunicando che non intende stipulare il rogito. Il notaio deve riportare nell'atto gli estremi della polizza e la sua conformità al modello (D.Lgs. 122/2005, art. 4, commi 1, 1-ter e 1-quater, modificati dal D.Lgs. 14/2019).
Da quando vale il modello standard?
Dal 5 novembre 2022, per le polizze stipulate da quella data (DM 20 luglio 2022, n. 154). Le sue clausole sono il contenuto minimo e si possono cambiare solo a favore dell'acquirente. Al rogito il costruttore consegna la polizza e l'Attestazione di conformità.
Per quanto va assicurato l'immobile?
Per il costo di integrale ricostruzione a nuovo, compreso l'edificio preesistente nelle ristrutturazioni integrali, esclusi area e oneri di urbanizzazione. Il limite di indennizzo non può scendere sotto il 30% delle somme di ogni partita, ed è il 100% in caso di crollo. Le somme si aggiornano ogni anno con l'indice ISTAT del costo di costruzione residenziale, fino al 5%. La responsabilità civile verso terzi ha un massimale di almeno 500.000 € (DM 154/2022, schema tipo, artt. 6, 12, 13 e 14).
Cosa non copre la decennale postuma?
Fra l'altro i danni da terremoto, quelli da incendio o esplosione che non nascono da un difetto coperto, la manutenzione, il normale assestamento, i danni estetici, la condensa e le muffe, i vizi già noti prima del rogito (DM 154/2022, schema tipo, art. 2).
Che cos'è il controllo tecnico, e perché conta?
È l'ispezione in corso d'opera di un soggetto accreditato, scelto e pagato dal costruttore. I rapporti di ispezione favorevoli sono una condizione di efficacia: se mancano, la garanzia non opera a favore del costruttore e resta solo per l'acquirente (DM 154/2022, schema tipo, art. 3). Per questo va incaricato prima di aprire il cantiere.
E la fideiussione?
Prima o al momento del preliminare il costruttore deve consegnare una fideiussione pari a tutte le somme che incassa prima del rogito, escluse quelle del mutuo. Senza, il contratto è nullo, e la nullità la fa valere solo l'acquirente (D.Lgs. 122/2005, art. 2). Il modello standard è nel DM 6 giugno 2022, n. 125.
Vale anche per le ristrutturazioni?
Per le nuove costruzioni e, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, per le ristrutturazioni integrali sì; per gli interventi minori l'applicazione è discussa. È un punto da chiarire con il notaio prima del preliminare.
Le fonti
- D.Lgs. 122/2005: tutela degli acquirenti di immobili da costruire (Normattiva) ↗
- DM 20 luglio 2022, n. 154: modello standard della polizza decennale ↗
- Consiglio Nazionale del Notariato: il modello standard di decennale postuma (15/11/2022) ↗
- ANCE: il modello standard di polizza postuma decennale (23/01/2023) ↗
- D.Lgs. 14/2019, art. 389, comma 2 (entrata in vigore delle modifiche: 16 marzo 2019); DM 6 giugno 2022, n. 125 (fideiussione); art. 1669 c.c.
Verificato dal desk INSURHUB l'8 ottobre 2026. Come scriviamo queste pagine.