Polizza decennale postuma: quando è obbligatoria per il costruttore
Chi costruisce e vende un immobile a un privato deve consegnare una polizza decennale postuma. Cosa copre, da quando decorre e perché senza il contratto può essere nullo.
Chi costruisce e vende un immobile a una persona fisica non può limitarsi a consegnare le chiavi: la legge gli impone di consegnare anche una polizza decennale postuma. È una tutela per l'acquirente contro i gravi difetti costruttivi, e per il costruttore è un obbligo con conseguenze pesanti se non rispettato. Vediamo cosa copre, quando è obbligatoria e come muoversi.
Cosa dice la legge
L'obbligo nasce dal D.Lgs 122/2005 (tutela degli acquirenti di immobili da costruire), articolo 4, rafforzato dal D.Lgs 14/2019 (Codice della crisi d'impresa). Il costruttore deve consegnare all'acquirente persona fisica, all'atto del rogito, una polizza indennitaria decennale a copertura dei danni materiali all'immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (secondo l'art. 1669 del Codice civile), manifestatisi dopo la stipula.
Da quando decorre e quanto dura
La copertura ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e dura dieci anni. Deve essere conforme al modello standard previsto dalla normativa e consegnata al momento del trasferimento della proprietà.
Perché è un obbligo "serio" per il costruttore
Qui sta il punto che molti costruttori sottovalutano: se la polizza non viene consegnata, il contratto può essere dichiarato nullo — una nullità che può essere fatta valere solo dall'acquirente, a sua tutela. Significa che l'assenza della decennale postuma non è una semplice dimenticanza: mette a rischio la validità stessa della vendita.
Cosa copre (e cosa no)
- Copre: i danni materiali e diretti all'immobile da rovina o gravi difetti costruttivi che compromettono la solidità e la funzionalità dell'opera.
- Attenzione a: massimali, esclusioni e corretta individuazione della data di ultimazione lavori. Una polizza formalmente presente ma mal dimensionata protegge poco.
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Domande frequenti
La decennale postuma è sempre obbligatoria?
È obbligatoria quando il costruttore vende un immobile da costruire (o in costruzione) a una persona fisica: in quel caso deve consegnare la polizza all'atto del rogito. Fuori da questa ipotesi può essere comunque opportuna, ma cambia il quadro dell'obbligo.
Cosa rischia il costruttore che non la consegna?
Il contratto di vendita può essere dichiarato nullo, con una nullità che può essere fatta valere dall'acquirente a sua tutela. È una conseguenza molto più grave di una semplice sanzione.
Da quando parte la copertura decennale?
Dalla data di ultimazione dei lavori, per una durata di dieci anni. Individuare correttamente questa data è essenziale.
Che differenza c'è con la responsabilità dell'art. 1669 del Codice civile?
L'art. 1669 stabilisce la responsabilità del costruttore per rovina e gravi difetti; la polizza decennale postuma è lo strumento assicurativo che indennizza quei danni, rendendo la tutela dell'acquirente concreta.
Fonti
- D.Lgs 20 giugno 2005, n. 122, articolo 4.
- D.Lgs 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza).
- Art. 1669 del Codice civile (verificare l'aggiornamento vigente e i decreti attuativi).
Contenuto a scopo informativo, non consulenza legale o assicurativa. Verifica obblighi e requisiti aggiornati con un professionista prima di procedere.
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