Decennale postuma obbligatoria: quando, per chi e cosa succede se manca
La polizza decennale postuma è obbligatoria quando un costruttore vende a una persona fisica un immobile da costruire (D.Lgs. 122/2005). Le quattro condizioni, i casi in cui l'obbligo non c'è, le ristrutturazioni e cosa succede al rogito se la polizza manca.
La polizza decennale postuma è obbligatoria quando un costruttore vende a una persona fisica un immobile da costruire: lo impone l'art. 4 del D.Lgs. 122/2005. Se una di queste condizioni manca, l'obbligo di legge non scatta, anche se il contratto può comunque chiederla. E per i titoli edilizi richiesti dal 16 marzo 2019, senza polizza la vendita è nulla.
Vediamo le condizioni una per una, i casi di confine e cosa succede se al rogito la polizza non c'è.
Le quattro condizioni, tutte insieme
- Chi vende è un costruttore: un'impresa o una cooperativa edilizia che promette in vendita o vende (art. 1).
- Chi compra è una persona fisica: la legge protegge le famiglie, non le imprese (art. 1).
- L'immobile è «da costruire»: è stato richiesto il permesso di costruire e l'edificio è ancora da realizzare, o non è ultimato, quando si firma (art. 1).
- Il titolo edilizio è stato richiesto dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del decreto (art. 5).
I casi, uno per uno
| Situazione | La polizza è obbligatoria? |
|---|---|
| Il costruttore vende «sulla carta» a una persona fisica, titolo richiesto dal 16 marzo 2019 | Sì, conforme al modello del DM 154/2022, a pena di nullità |
| Lo stesso caso, titolo richiesto fra il 21 luglio 2005 e il 15 marzo 2019 | Sì, ma con le regole originarie: senza la nullità e senza il modello standard introdotti nel 2019 |
| Titolo edilizio richiesto prima del 21 luglio 2005 | No: la disciplina non si applica |
| Si compra a lavori finiti, con l'agibilità | No: l'immobile non è più «da costruire» |
| Il costruttore vende a una società o a un'impresa | No, anche se spesso la chiede il contratto |
| Un privato costruisce o ristruttura casa per sé | No: non c'è vendita |
| Demolizione e ricostruzione, ristrutturazione integrale | Sì, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato |
| Ristrutturazione leggera o manutenzione | È discusso: va chiarito con il notaio prima del preliminare |
In tutti i casi in cui l'obbligo non c'è, resta la responsabilità del costruttore per dieci anni per rovina e gravi difetti dell'opera (art. 1669 c.c.): la polizza non è imposta, ma il rischio esiste.
E le ristrutturazioni?
È la domanda più frequente dopo «è obbligatoria?». La legge parla di immobili per cui è stato richiesto il permesso di costruire e che sono ancora da edificare o da ultimare. Il Consiglio Nazionale del Notariato (nota del 15 novembre 2022) e l'ANCE (nota del 23 gennaio 2023) leggono la disciplina come applicabile alle nuove costruzioni e alle ristrutturazioni integrali, compresa la demolizione e ricostruzione; per gli interventi minori l'applicazione è discussa e la giurisprudenza non è uniforme.
Quando l'obbligo vale per una ristrutturazione integrale, la somma assicurata dell'immobile comprende anche l'edificio preesistente, non solo le opere nuove (DM 154/2022, schema tipo, art. 6).
Cosa succede se la polizza manca
Per i titoli edilizi richiesti dal 16 marzo 2019 le conseguenze sono pesanti (art. 4, commi 1, 1-ter e 1-quater, come modificati dal D.Lgs. 14/2019):
Il tuo cantiere arriva al rogito con la polizza giusta?
Fai valutare il tuo cantiere →- l'atto di vendita è nullo, e la nullità può farla valere solo l'acquirente;
- l'acquirente può in alternativa escutere la fideiussione sugli acconti, comunicando che non intende stipulare il rogito;
- il notaio deve riportare nell'atto gli estremi della polizza e la sua conformità al modello standard;
- l'acquirente non può rinunciare a queste tutele (art. 5, comma 1-bis).
Una nullità che solo l'acquirente può far valere significa che il costruttore resta esposto: è l'acquirente a decidere se e quando usarla.
Il calendario del costruttore
| Quando | Cosa |
|---|---|
| Prima di aprire il cantiere | Incaricare il controllore tecnico, un soggetto accreditato scelto e pagato dal costruttore, e sentire la compagnia: senza rapporti di ispezione favorevoli la garanzia non opera a favore del costruttore (DM 154/2022, schema tipo, art. 3) |
| Al preliminare, o prima | Consegnare la fideiussione su tutte le somme incassate prima del rogito, escluse quelle del mutuo, a pena di nullità (art. 2; modello del DM 6 giugno 2022, n. 125) |
| Alla fine dei lavori | La polizza diventa efficace, per dieci anni dalla data del certificato |
| Al rogito | Consegnare la polizza e l'Attestazione di conformità; il notaio ne riporta gli estremi nell'atto |
Cosa copre la polizza, con le soglie minime del modello e le esclusioni, è in questo articolo.
Per sapere in un minuto se l'obbligo riguarda il tuo cantiere, e con quali somme minime, c'è la verifica della decennale postuma: sei domande, la risposta con la norma accanto. Se costruisci e vendi, descrivi l'opera: un intermediario iscritto al RUI imposta la polizza sul modello e la segue fino al rogito.
Domande frequenti
La decennale postuma è obbligatoria?
Sì, quando un costruttore vende a una persona fisica un immobile da costruire con titolo edilizio richiesto dopo il 21 luglio 2005 (D.Lgs. 122/2005, artt. 1, 4 e 5). Per i titoli richiesti dal 16 marzo 2019 la polizza deve seguire il modello del DM 154/2022, e senza la vendita è nulla.
Quando non è obbligatoria la decennale postuma?
Quando si vende a una società o a un'impresa, quando si compra a lavori finiti con l'agibilità, quando il titolo edilizio è anteriore al 21 luglio 2005 e quando un privato costruisce per sé. Resta comunque la responsabilità decennale del costruttore (art. 1669 c.c.).
La decennale postuma è obbligatoria anche per le ristrutturazioni?
Per le ristrutturazioni integrali e la demolizione e ricostruzione sì, secondo il Notariato e l'ANCE; per gli interventi minori l'applicazione è discussa. Conviene chiarirlo con il notaio prima del preliminare.
Cosa rischia il costruttore che non consegna la polizza?
Per i titoli edilizi richiesti dal 16 marzo 2019 la vendita è nulla, e la nullità la può far valere solo l'acquirente, che in alternativa può escutere la fideiussione rinunciando al rogito.
L'acquirente può rinunciare alla decennale postuma?
No. Il D.Lgs. 122/2005 vieta la rinuncia alle tutele che prevede (art. 5, comma 1-bis).
Fonti
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, artt. 1, 2, 4 e 5 (testo vigente su Normattiva)
- D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, art. 389, comma 2 (entrata in vigore delle modifiche: 16 marzo 2019)
- DM 20 luglio 2022, n. 154 (modello standard della polizza) e DM 6 giugno 2022, n. 125 (modello della fideiussione)
- Codice civile, art. 1669
- Consiglio Nazionale del Notariato, nota del 15 novembre 2022; ANCE, nota del 23 gennaio 2023
Il tuo cantiere arriva al rogito con la polizza giusta?
La decennale postuma si imposta durante i lavori, con il controllo tecnico, non il giorno prima del rogito. Raccontaci l'opera: un intermediario iscritto al RUI la segue dal cantiere all'atto.
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