Decennale postuma: cosa copre, cosa esclude e le soglie minime del modello di legge
Dal 5 novembre 2022 la decennale postuma segue un modello standard (DM 154/2022). Cosa copre per dieci anni, le sei partite, le soglie che la polizza non può abbassare, le esclusioni e la condizione che molti costruttori scoprono tardi: il controllo tecnico in corso d'opera.
La polizza decennale postuma non è un prodotto libero. Dal 5 novembre 2022 quella che il costruttore consegna al rogito deve seguire un modello standard fissato per decreto (DM 20 luglio 2022, n. 154), e le sue clausole minime si possono cambiare solo a favore dell'acquirente. Per questo alla domanda «cosa copre?» si può rispondere con precisione: lo dice il modello.
Cosa copre: rovina e gravi difetti, per dieci anni
La polizza indennizza i danni materiali e diretti all'immobile, e quelli causati a terzi, che derivano da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi dell'opera: è il perimetro della responsabilità decennale del costruttore (art. 1669 c.c.), richiamato dall'art. 4 del D.Lgs. 122/2005.
- Da quando: dalla data di ultimazione dei lavori, dalle ore 24 del giorno indicato nel certificato.
- Per quanto: dieci anni.
- A favore di chi: dell'acquirente. Il costruttore è il contraente, ma la polizza esiste per proteggere chi compra.
Le sei partite del modello
Il modello divide l'immobile in sei «partite», ciascuna con la sua somma assicurata:
| Partita | Cosa comprende |
|---|---|
| 1. Immobile | L'edificio intero, per il costo di integrale ricostruzione a nuovo, compreso l'edificio preesistente nelle ristrutturazioni integrali; esclusi il valore dell'area e gli oneri di urbanizzazione |
| 2. Demolizione e sgombero | Le spese per demolire e portare via i residui dopo un sinistro |
| 3. Involucro | L'involucro dell'edificio, per il costo di rifacimento |
| 4. Impermeabilizzazioni | Coperture e impermeabilizzazioni, per il costo di rifacimento |
| 5. Pavimenti e rivestimenti interni | Per il costo di rifacimento |
| 6. Intonaci e rivestimenti esterni | Per il costo di rifacimento |
Le soglie che la polizza non può abbassare
| Voce | Minimo del modello |
|---|---|
| Limite di indennizzo | Non meno del 30% della somma assicurata di ciascuna partita; il 100% in caso di crollo dell'immobile |
| Responsabilità civile verso terzi | Massimale di almeno 500.000 € |
| Regola proporzionale | Non si applica se la somma assicurata risulta bassa entro il 10% |
| Aggiornamento delle somme | Ogni anno, con l'indice ISTAT del costo di costruzione di un edificio residenziale, fino al 5% |
Una polizza che scende sotto queste soglie non è conforme al modello: e dal 2019, per i titoli edilizi richiesti dal 16 marzo, la conformità deve risultare dall'atto di vendita.
Cosa non copre
Il modello elenca le esclusioni. Fra le principali:
- i danni da terremoto, e quelli da incendio o esplosione che non nascono da un difetto coperto;
- la manutenzione ordinaria e straordinaria, e i danni da manutenzione mancata;
- il normale assestamento, i danni estetici, la condensa e le muffe;
- i vizi già noti prima del rogito;
- i difetti di impianti, caldaie, ascensori e componenti elettronici, salvo che derivino da un evento coperto.
Il tuo cantiere arriva al rogito con la polizza giusta?
Fai valutare il tuo cantiere →La decennale postuma quindi non è una garanzia su tutto ciò che può guastarsi in una casa nuova: è la garanzia sulla solidità e sui gravi difetti dell'opera. Per i difetti minori restano le garanzie ordinarie del venditore.
La condizione che molti scoprono tardi: il controllo tecnico
Il modello prevede un controllo tecnico in corso d'opera: un soggetto accreditato, scelto e pagato dal costruttore, ispeziona il cantiere durante i lavori. I rapporti di ispezione favorevoli sono una condizione di efficacia: se mancano, la garanzia non opera a favore del costruttore e resta solo a favore dell'acquirente.
Le ispezioni si fanno mentre si costruisce, non dopo. Per questo il controllore va incaricato prima di aprire il cantiere, e la compagnia va sentita all'inizio, non a lavori finiti.
Cosa controllare al rogito
Chi compra una casa da costruire dovrebbe verificare:
- che il costruttore consegni la polizza e l'Attestazione di conformità al modello standard;
- che l'atto riporti gli estremi della polizza e la sua conformità al modello;
- che la decorrenza sia la data di fine lavori del certificato e la durata dieci anni;
- che la somma dell'immobile sia il costo di ricostruzione a nuovo, con il limite di indennizzo non sotto il 30% (100% per il crollo);
- che la responsabilità civile verso terzi abbia almeno 500.000 € di massimale;
- che il controllo tecnico sia stato fatto, con rapporti favorevoli.
Quando la polizza è obbligatoria, per chi e cosa succede se manca, lo spieghiamo in questo articolo. Per il tuo caso c'è la verifica in un minuto: chi deve darla, il calendario dal preliminare al rogito e le somme minime calcolate sul tuo cantiere.
Se costruisci e vendi, descrivi l'opera: un intermediario iscritto al RUI imposta la polizza sul modello e la segue dal cantiere al rogito.
Domande frequenti
Cosa copre la polizza decennale postuma?
I danni materiali e diretti all'immobile, e quelli causati a terzi, da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.), per dieci anni dalla fine dei lavori. Contenuto e soglie minime li fissa il modello del DM 154/2022.
La decennale postuma copre il terremoto?
No. Il modello esclude i danni da terremoto, e quelli da incendio o esplosione che non nascono da un difetto coperto.
La decennale postuma copre le infiltrazioni?
Le impermeabilizzazioni sono una partita a sé del modello: i danni da un loro grave difetto rientrano, entro il limite della partita. Condensa e muffe sono escluse, come i danni da manutenzione mancata.
Per quanto va assicurato l'immobile?
Per il costo di integrale ricostruzione a nuovo, esclusi area e oneri di urbanizzazione, e compreso l'edificio preesistente nelle ristrutturazioni integrali. Il limite di indennizzo non può scendere sotto il 30% della somma di ogni partita, ed è il 100% in caso di crollo.
Da quando decorre la decennale postuma?
Dalla data di ultimazione dei lavori indicata nel certificato, per dieci anni. Va però impostata prima: il controllo tecnico in corso d'opera è una condizione perché la garanzia operi a favore del costruttore.
Fonti
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 4
- Codice civile, art. 1669 (rovina e difetti di cose immobili)
- DM 20 luglio 2022, n. 154, regolamento e schema tipo della polizza (artt. 2, 3, 4, 6, 7, 12, 13, 14)
- ANCE, nota del 23 gennaio 2023 sul controllo tecnico
Il tuo cantiere arriva al rogito con la polizza giusta?
La decennale postuma si imposta durante i lavori, con il controllo tecnico, non il giorno prima del rogito. Raccontaci l'opera: un intermediario iscritto al RUI la segue dal cantiere all'atto.
Coperture correlate
Assicurazione Postuma Decennale