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Per quanto va assicurato il condominio?
Per quanto costa ricostruirlo, non per quanto valgono gli appartamenti. Dal 95,7 del 2019 al 121,3 di luglio 2026: secondo l'ISTAT costruire un edificio residenziale costa il 27% in più. Una somma ferma da anni paga solo una parte di ogni danno. Calcola il valore dell'intero fabbricato e quanto pagherebbe la somma di oggi.
Rispondi e premi Calcola: qui compariranno il valore di ricostruzione dell'intero fabbricato, se la somma di oggi regge e quanto pagherebbe su ogni danno, e il limite da chiedere per demolizione e sgombero.
Tre errori che costano un sinistro
- La somma di dieci anni fa. I costi di costruzione sono cresciuti, la polizza no: ogni danno viene pagato in proporzione.
- Il valore di mercato. Quanto vale vendere un appartamento non dice quanto costa ricostruire lo stabile.
- La demolizione dimenticata. Prima di ricostruire bisogna abbattere e portare via: il limite in polizza è spesso troppo basso.
Come lavora il calcolatore
Parte dai numeri che il condominio ha già: una perizia e la somma in polizza, con l'anno. Li riporta a oggi con l'indice ISTAT del costo di costruzione residenziale, mese per mese dal 2010, e ti mostra quanto pagherebbe la somma di oggi su ogni danno.
Se la perizia non c'è, usa i costi di riferimento al metro quadro o al metro cubo, e prende il minimo: un ordine di grandezza da confermare, non una stima. Per somme importanti la perizia di un tecnico resta il riferimento.
Domande frequenti
Per quanto va assicurato un condominio?
Per quanto costerebbe oggi ricostruire l'intero fabbricato, escluso il terreno: è il «valore a nuovo» della polizza globale fabbricati. Non il valore di mercato degli appartamenti, né le rendite catastali o i millesimi, che sono quote e non metri quadri.
Cosa succede se la somma assicurata è troppo bassa?
Scatta la regola proporzionale (art. 1907 c.c.): ogni danno viene pagato nella stessa proporzione fra somma assicurata e valore vero, anche quando il danno è piccolo. Con 2.000.000 € assicurati su un fabbricato che ne vale 3.430.000, di un danno da 100.000 € arrivano 58.300 €. La legge la applica «a meno che non sia diversamente convenuto»: nelle polizze che abbiamo letto lo scarto tollerato è del 10% (Generali, se la somma è indicizzata) o del 20% (Groupama, Bene). Va letto nella propria.
Di quanto sono saliti i costi di costruzione?
Secondo l'ISTAT, l'indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale era 95,7 nella media del 2019 e 121,3 a luglio 2026 (base 2021=100): +27%. Una somma fissata allora e mai aggiornata oggi copre circa il 79% di quanto costa ricostruire.
Come si misura il fabbricato?
In metri quadri coperti complessivi, cioè tutti i piani compresi interrati, box, garage, scale e androni; se non li hai, va bene l'impronta a terra per il numero dei piani. Oppure in metri cubi vuoto per pieno, dal piano più basso: è il dato che c'è spesso nel progetto. Le due misure hanno costi di riferimento diversi e il calcolatore non le converte l'una nell'altra.
Quanto costa ricostruire al metro quadro?
Non esiste una tabella ufficiale nazionale per i condomìni. Come ordine di grandezza: 1429-1688 € al metro quadro coperto (le tabelle dei collegi dei costruttori citate dal Sole 24 Ore nel 2016, 1.100-1.300 €, riportate a oggi con l'indice ISTAT), oppure 433-623 € al metro cubo (i minimi 2025 degli Ordini di Grosseto e le stesse tabelle del 2016). IVA esclusa. Senza una perizia il calcolatore usa il minimo: è un punto di partenza, e per somme importanti, e sempre per gli edifici vincolati, serve la stima di un tecnico.
Demolizione e sgombero delle macerie sono compresi?
Di solito hanno un limite a parte. In due polizze che abbiamo letto è il 10% con un massimo di 70.000 € (Groupama) o 100.000 € (Bene): per il danno totale di un condominio di medie dimensioni non basta, perché abbattere e portare via costa nell'ordine di 100-150 € al metro quadro (i costi della ricostruzione del Sisma 2016). Si chiede un limite proprio, più alto.
Uno stabile vecchio vale meno?
Il valore a nuovo non si abbassa con l'età: ricostruire costa uguale. Ma le polizze pagano prima il valore dell'usato, e la differenza solo a ricostruzione fatta, entro termini che in quelle che abbiamo letto vanno da 12 a 24 mesi; se non si ricostruisce, alcune pagano al massimo il valore commerciale. E chiedono che il fabbricato sia in buone condizioni di statica e manutenzione: per uno stabile trascurato l'indennizzo può restare sotto la somma.
La polizza del condominio è obbligatoria?
Non per legge, salvo che la preveda il regolamento di condominio. Per stipularla serve una delibera dell'assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). Senza polizza il condominio risponde comunque, come custode, dei danni causati dalle parti comuni (art. 2051 c.c.).
IVA compresa o esclusa?
Il calcolo è IVA esclusa. Il condominio non recupera l'IVA: se la polizza la rimborsa, conviene indicare la somma comprensiva. È una delle cose da leggere in polizza.
Le fonti
- IstatData: «Fabbricato residenziale e capannone industriale - mensili (base 2021)» ↗
- Commissario Sisma 2016: Ordinanza n. 222 del 31/01/2025, costi parametrici della ricostruzione ↗
- Il Sole 24 Ore, I Dossier Condominio: la polizza globale fabbricati (2016) ↗
- Ordini degli ingegneri e degli architetti di Grosseto: costi di costruzione 2025/1 ↗
- Generali, ViviCondomìnio: set informativo (condizioni del 28/06/2025) ↗
- Groupama, Protezione Fabbricati: set informativo (ed. 02/2026) ↗
- Bene Assicurazioni, Condominio: set informativo (ed. 06/2019) ↗
- Codice civile, artt. 1136, 1907, 1908 e 2051.
Indice ISTAT scaricato da IstatData il 25 ottobre 2026; verificato dal desk INSURHUB. Come scriviamo queste pagine.